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    京沪穗深楼市普跌 这次“拐点”是真是假

    10月份,一线城市楼市不仅与“银十”无关,或许将成为本轮楼市由升转跌的“拐点”,京沪穗深四个城市新房成交集体下跌。中指院数据显示,10月北京新房交易面积34.9万平方米,环比下降29%;易居地产研究院日前发布的报告显示,10月份上海新建商品住宅成交面积约53.6万平方米,环比下降23.1%;根据深圳市官方最新发布的数据,10月份深圳市新建商品住宅成交面积约为17.82万平方米,环比下降了19.10%,同比下降36.13%;根据CRIC的统计数据,10月广州新房成交量环比和同比分别下跌59%和15%。

    10月份全国重点楼市全部转弱,29个重点城市成交量为2302万平方米,环比下降6%,一线城市回落更明显。10月份,一线城市新房成交量平均45%环比回调幅度,显然明显高于全国热点城市下滑的水平。这或许也意味着,作为全国楼市“领头羊”的一线城市,正式进入了下调阶段。

    2018年以来,楼市调控叠加的滞后效应开始显现,资金面持续收紧,新增货币投放采取定向宽松,以避免资金绕道进入楼市。缺乏杠杆支持,加上前端融资紧缩、后端商品房销售限价,2016-2017年普遍过快拿地和拓展的开发商们,集体遇到资金链紧张的问题。

    近期深圳楼市率先启动限售、供地转向人才和租赁住房,地价甚至低至3折,刚需被重新界定并分流,新建商品住房供应和成交趋于萎缩;2016年10月以来,北京限竞房和共有产权房主导用地供应,纯商品房用地甚至“零供应”,如果把近期密集上市的限竞房和共有产权房算在内,北京市场均价明显下拉,买方市场已形成。住房供给侧改革全面推进,非金融属性的住房占主导,这是热点城市未来楼市的大方向。

    一线城市向来资金密集、人口密集,无论刚需还是改善人群,抑或投资取向、资产配置和投机炒作,一线城市的楼市都最受青睐,导致一线城市房屋高端化、资产化。高层对于“房住不炒”的指示,从一线城市开始落实,再加上杠杆全面被控制,一线城市房屋开始剥离资产和金融属性。因此,10月份一线城市楼市回调具有标志性,意味着全国商品房市场板块“轮动式”回落的开始,也是热点一二线楼市回落的开始。笔者预计,2019年二线楼市也将相继回落。

    近期,从数据来看,不仅我国一线楼市在降温,全球热点楼市都开启回调通道。过去10年,全球一线城市房价同步上涨,背后有量化宽的支撑。如今,美国继续加息的预期升温,欧盟、英国、加拿大、澳洲及中国香港地区都已跟随加息或退出量宽,宽松时代一去不复返,楼市都将面临调整。

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    责任编辑:刘苏宁
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